Rekenkamer Metropool Amsterdam
  • Amsterdam
  • Zaanstad

Canonherzieningen einde tijdvak. De gemeentelijke aanbiedingen onderzocht

Laatste update: 4 juli 2012

De gemeente Amsterdam bezit veel grond. Deze grond verkoopt zij niet, maar geeft zij uit in erfpacht. De erfpachter mag de grond in principe altijd gebruiken, zolang hij zich maar aan de afspraken houdt en een vergoeding voor het gebruik van de grond – de (erfpacht)canon – betaalt. Afhankelijk van de voorwaarden maken de gemeente en de erfpachter na 50 of 75 jaar nieuwe afspraken over de voorwaarden van het gebruik van de grond en de nieuwe canon. Voor een steeds groter wordend deel van de erfpachtrechten doet de gemeente eerst een aanbieding voor de nieuwe canon. Gaat de erfpachter hiermee niet akkoord, dan wordt de canon alsnog door een commissie van drie deskundigen vastgesteld.

Veel gemeentelijke aanbiedingen niet geaccepteerd
Erfpachters accepteren tussen de 48% en 60% van de gemeentelijke aanbiedingen niet. De vervolgens door deskundigen vastgestelde grondwaarde, canonpercentage en de te betalen canon, wijken in alle gevallen af van de gemeentelijke aanbieding. 82% van de waardebepalingen van deskundigen pakte gunstiger uit voor de erfpachter; de jaarlijkse te betalen canon is gemiddeld € 591 lager dan de gemeentelijke aanbieding. In 18% van de waardebepalingen pakte dit nadeliger uit voor de erfpachter; de jaarlijkse te betalen canon is gemiddeld € 163 hoger dan de gemeentelijke aanbieding.

Gemeentelijke aanbiedingen maar beperkt doeltreffend en doelmatig
Het doen van een gemeentelijke aanbieding zou voor zowel de gemeente als de erfpachter zeer voordelig kunnen uitwerken, als de gemeentelijke aanbieding zou worden geaccepteerd. De gemeente zou minder tijd kwijt zijn per erfpachtrecht (gemiddelde besparing € 90) en de erfpachter en de gemeente zouden beide niet worden geconfronteerd met de kosten van de deskundigen (elk gemiddeld € 885). Bovendien hebben beide eerder zekerheid over de hoogte van de canon.

De rekenkamer leidt uit het hoge afwijzingspercentage van de gemeentelijke aanbiedingen af dat de gemeente er niet in slaagt het vertrouwen van de erfpachter te winnen dat zij een reëel aanbod heeft gedaan. Het hoge afwijzingspercentage zorgt er bovendien voor dat de voordelen van de gemeentelijke aanbiedingen als sneeuw voor de zon verdwijnen, waardoor de gemeentelijke aanbiedingen maar in beperkte mate doeltreffend en doelmatig zijn.

Gevolgen voor gemeentelijke aanbiedingen
Gezien de uitkomsten van dit onderzoek verwachten wij dat als de gemeente haar gemeentelijke aanbiedingen ongewijzigd laat, steeds meer erfpachters de canon zullen laten vaststellen door deskundigen. Niets doen lijkt daarmee geen optie, maar ook het afschaffen van de gemeentelijke aanbieding heeft nadelen. De gemeente moet dan voor circa 200.000 erfpachtrechten de voorwaarden wijzigen en bovendien stijgen de kosten voor zowel de erfpachter als de gemeente. Wij zien twee oplossingen: Eén deel van de oplossing zit in het transparanter maken van (het systeem van) de gemeentelijke aanbieding. Een ander deel van de oplossing zou zijn dat de gemeente zoekt naar mogelijkheden om de methode van de gemeente en die van deskundigen meer met elkaar overeen te laten komen.

I. Gemeentelijke aanbiedingen behoeven aandacht

De gemeentelijke aanbiedingen behoeven aandacht, niet alleen om de geloofwaardigheid van de gemeentelijke aanbiedingen en het draagvlak voor het gemeentelijk erfpachtsysteem niet verder te laten afnemen, maar vooral om de aanbiedingen transparanter te maken. Daarom bevelen wij het gemeentebestuur aan om te onderzoeken hoe de gemeentelijke aanbiedingen voorspelbaar, begrijpelijk en controleerbaar kan worden gemaakt.

II. Politieke keuze – hoe nu verder?
Het gemeentebestuur zal een keuze moeten maken met wat zij nu wil met het systeem van gemeentelijke aanbiedingen.

Kiest zij ervoor om meer naar de deskundigen toe te groeien, dan bevelen wij aan om te streven naar gemeenschappelijke regels bij het herzien van de canon aan het einde van een tijdvak. In dat geval is onderzoek naar de (juridische) mogelijkheden om gezamenlijke ‘spelregels’ af te spreken gewenst. Daarbij is het raadzaam om de overeenkomsten en verschillen in de aannames en de werkwijzen van de gemeente en deskundigen in beeld te brengen.

Bestuurlijke reacties en nawoord
Vanwege de bestuurlijke verantwoordelijkheden van het college van B en W en de dagelijkse besturen van de stadsdelen voor de gemeentelijke aanbiedingen zijn zij in de gelegenheid gesteld om te reageren op het bestuurlijk rapport. Het college en de dagelijkse besturen van de stadsdelen hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en onderschrijven op hoofdlijnen het rapport. Het college wil het merendeel van de aanbevelingen meenemen in de actualisatie van het erfpachtstelsel.